Saiba tudo sobre o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é uma das modalidades de crédito mais buscadas pelos brasileiros que desejam ​​conquistar a casa própria. Como o nome indica, ele é um tipo de empréstimo que pode ser usado para adquirir, construir ou reformar uma propriedade – seja ela uma casa, apartamento ou estabelecimento comercial.  

O financiamento imobiliário costuma ser um empréstimo de longo prazo, estendendo-se por até 35 anos, e com  taxas de juros mais baixas do que outras linhas de crédito, por uma razão simples: o imóvel fica como garantia e, caso você deixe de pagar as parcelas, o banco pode levá-lo a leilão para quitar a dívida. 

Quer saber mais sobre essa modalidade de crédito? Siga lendo que vamos explicar. 

Quem pode buscar um financiamento imobiliário

Para contratar um financiamento imobiliário, é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o CPF regularizado. Consulte o seu CPF gratuitamente com a gente para saber se possui pendências em aberto com a Recovery e faça o mesmo nos principais birôs de crédito, como Serasa e SPC.  

Ter um bom score de crédito, pagar as contas em dia e não possuir outros empréstimos com grandes parcelas ajudam na aprovação do financiamento. A instituição financeira poderá pedir diversos documentos, como o CPF, RG, comprovante de renda, carteira de trabalho e declaração de imposto de renda. Ela também olha os documentos do imóvel, que deve estar regularizado e em boas condições. 

Quais são os tipos de financiamento imobiliários existentes?

Há diferentes tipos de créditos imobiliários no mercado. Em geral, eles são organizados em torno de dois sistemas – o SFH e o SFI, que você conhece a seguir. Há, ainda, o Minha Casa Minha Vida (atual Casa Verde e Amarela). A seguir, você sabe mais sobre eles.  

Sistema Financeiro da Habitação

O tipo mais antigo de financiamento imobiliário, criado em 1964, usa recursos da poupança e do FGTS para facilitar a aquisição da casa própria e tem a Caixa Econômica como mediadora. Para acessá-lo, existem algumas regras: 

• O valor do imóvel não pode ser maior do que R$ 1,5 milhão. 
• O banco pode financiar até 80% do valor do imóvel. 
• As parcelas podem comprometer no máximo 30% da renda do comprador. 

• O financiamento pode ter taxa de juros máxima de 12% e prazo de quitação de até 35 anos. 
• O imóvel não pode ter sido comprado com o uso do FGTS nos últimos 3 anos. 
• O imóvel deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ser residencial, em área urbana e estar apto para morar. 

 Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Apesar de bastante semelhante com o SFH, o SFI tem regras mais flexíveis e é ofertado por várias instituições financeiras, o que facilita a negociação na hora de contratar. Veja suas características: 

• O valor do imóvel deve ser superior a R$ 1,5 milhão.  
• A instituição financeira pode cobrir até 90% do valor do imóvel. 
• O financiamento tem taxa de juros variável e prazo de quitação de até 35 anos. 
• O valor das prestações não é limitado pela renda. 

• O comprador pode ser pessoa física ou jurídica. 
• O financiamento pode ser para um imóvel residencial ou comercial e não precisa ser o único no nome de quem o busca. 
• O FGTS pode ser usado para abater até 80% da prestação ao longo de 12 meses, o que é uma boa alternativa caso você precise de um fôlego no orçamento durante esse período. 

 Programa de habitação popular do Governo Federal

O atual “Casa Verde e Amarela”, antigo “Minha Casa Minha Vida”, é o principal programa de habitação popular do Governo Federal. Ele foi criado para ajudar a população de baixa renda a ter acesso à moradia. O financiamento é destinado a famílias que têm renda bruta entre R$ 2 mil e R$ 7 mil. Veja as regras: 

• O valor do imóvel não pode ser superior a R$ 264 mil. 
• O financiamento tem prazo de quitação de até 30 anos. 
• O subsídio do governo é de até R$ 47.500,00. 
• O FGTS pode ser usado para quitar a entrada ou as parcelas do financiamento. 

Como funcionam os financiamentos imobiliários

Para conseguir um financiamento imobiliário, a primeira etapa é a análise do crédito e a inspeção do imóvel. Então, é feito o contrato, que pode contar com diferentes modalidades de amortização – ou seja, você pode escolher entre as formas de pagar as parcelas e reduzir as dívidas, que podem ser negociadas com o banco. Conheça cada uma delas: 

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Esse é o cálculo de prestação mensal mais utilizado, composto por amortização e juros. Nela, o valor do imóvel é dividido de forma igual pelo número de meses do financiamento. Assim, se um imóvel de R$ 200 mil for pago em 200 meses, a amortização será de R$1.000 por mês + juros.  

Aqui, o grande diferencial é a forma como a taxa de juros é calculada: a taxa incide sempre sobre o saldo devedor. Como a cada pagamento seu saldo devedor é menor, ao longo do tempo o percentual de juros cobrado vai caindo também. Isso faz com que você comece pagando um valor mais alto e, com o tempo, as parcelas vão diminuindo. 

Tabela Price

Na tabela Price, o cálculo é feito para que todas as parcelas tenham um valor fixo ao longo do tempo, considerando correção monetária e juros. Assim, durante todos os meses do contrato, você pagará o mesmo valor, sem alteração. Comparado com o SAC, as parcelas calculadas pela Tabela Price são mais baixas no início, mas tendem a aumentar depois. 

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre é um misto do SAC e Tabela Price. Nele, temos parcelas constantes nos primeiros doze meses. Após esse período, o valor é recalculado e, como o saldo devedor é menor, o juros diminui e, consequentemente, as parcelas passam a ser menores também.  

Entenda a alienação fiduciária

Em um financiamento imobiliário, o próprio imóvel é usado como garantia. Até que o comprador consiga quitar a dívida, ele fica em nome da instituição financeira que emprestou o dinheiro – ou seja, em alienação fiduciária. Na prática, isso significa que o comprador só se torna dono do imóvel depois que quitar o empréstimo. 

Se o comprador deixar de pagar as parcelas, ele corre o risco de perder o imóvel, já que a instituição financeira pode vendê-lo para cobrir a dívida. Como o risco de não pagamento é baixo, é essa garantia que torna possível a  oferta de melhores condições de pagamento e taxas de juros reduzidas. 

Caso esteja em um financiamento com alienação fiduciária e possua parcelas atrasadas, é importante negociar rapidamente com o banco e buscar alternativas, colocando-a como prioridade. Caso contrário, corre-se o risco de perder o imóvel. 

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